三湘都市报全媒体记者卜岚 实习生 王普
“不论你有一套房，还是两三套，只要房子租出去了。就能无限循环，无限破限购。”
5月11日，长沙发布楼市新政，业主将存量房盘活作租赁房运营不低于10年，即可不纳入家庭套数计算。此消息一经发出，便引发网络热议。有人称，这是“一石多鸟”，限制了投资客入场，真正实现了房住不炒。也有一些中介借机炒作，称通过出租房子可以无限获得购房资格。
事实真是如此吗？此次发布的新政是否能搅动一池春水，奏响长沙楼市回暖的序曲？5月12日，三湘都市报记者就此进行了走访。
（在长沙一项目营销中心，市民正在咨询购房事宜。记者卜岚摄）
破冰效应明显，但并非可循环获得房票
昨日，政策一出，“人人有房票”的消息便开始发酵。不少市民很是疑问，“是不是可以无限购房、出租、再购房，以此实现‘房票’无穷无尽？”
“‘无限循环’是误读，政策已经明确了在《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。”长沙一房企营销负责人指出，新政确实盘活了市场上的空置房屋，实现了一举多得。但并非放开限购，也不会让投资者重返“战场”，因为政策主要是针对本地的改善人群。
该负责人表示，新政刺激了新房成交，政府也能更好地完成租赁住房的指标，大大缓解了财政压力。同时释放的购房需求有助于楼市复苏，土拍出让条件中配建租赁住房比例可能减少，也将提高房企拿地积极性，集中土拍热度有望回升。
湖南世联行市场知识中心认为，这解决了“90/70政策”历史遗留问题。对于以前买了90平方米以下住宅产品的业主来说，把手中的小户型住宅产品用作租赁住房，就可以在长沙限购范围内再次获得购房资格，这必然将释放大量换房需求。
“这算是另辟蹊径！”在中国指数研究院相关负责人看来，长沙给出了本轮完善房地产政策的“长沙方案”，根据《方案》内容，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，实现“租购并举”，盘活存量，以求实现多方共赢。尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市，可能会借鉴长沙的政策经验。
事实上，长沙市住建局相关负责人在回应市民关切时明确，目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总数。这也意味着，有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
严格意义来说，三套及以上住房家庭，不能通过盘活存量房作租赁住房，来换取新的购房资格。新政只对拥有两套住房的家庭购买第三套房产有用，他们可以以小换大。
住房面积、年限等问题有待细则明确
政策的出台获得了一片掌声，不过还有些关键性问题还有待细则明确。
“比如租赁住房的面积界定、运营企业资质的界定、租赁住房的年限要求等。”湖南中原战略发展中心总经理陈世霞表示,根据信息源综合判断，一是大概率是会限定面积，坊间传闻会界定在70平方米以下的房源；二是，租赁运营企业的资质是有要求且需政府有关部门认可审批才行，意味着只有长房和建发二家试点国企才有资格运营，那么门槛提高了；三是，零散房源和整栋房源都可。
陈世霞认为，综合以上三个前提，根据湖南中原研究院的数据统计，2008-2021年长沙内六区网签成交套数是168万套，年均成交套数12万套，按照70平方米以下住宅约占总体成交套数的5%左右；假设这部分住宅全部放到租赁市场，那么近13年成交的房源中，理论上可以释放的房票就是8.4万户；考虑试点企业的运营承载能力和购买力因素，释放的房票属于中性，对于长沙楼市影响亦是中性。
“租赁税是多少？租金是多少？业主是否拥有定价权，还是由委托经营企业做主，或者政府有指导价？预计后续会出台相关的执行细则，来引导市场健康稳定的发展。”业内人士指出，新政确实是长沙楼市的一剂“猛药”，在人们拍手称快的氛围中，购房者的预期也在不断提升，这次创新型的举措或将为市场带来新的希望。
记者手记：全国首创！盘活存量有利于多方共赢
今年以来，楼市政策利好频发。据不完全统计，截至目前，已有近120城出台楼市的调控政策，主要措施包括放宽限购限售、下调房贷利率、发放购房补贴、放松房企融资环境、降低首付比例、交房即发证等。不过，长沙此次政策，在全国可谓是首创。
从全国调控模范生，到如今租赁房政策的“长沙方案”，长沙一直在探索最优方案实现“人人住有所居”。无疑，这次创举不仅是对盘活存量住房的一次尝试，也为调控提供了新思路：在不改变现行限购政策的条件下，如何精准激活改善性购房需求，增加了租赁房源供给，恢复土地市场信心，实现多方共赢。
不过，具体能释放多少需求，短期的破冰效应能否转化为长期效果，还取决于政策细节的尺度。谋全局谋长远，人们对住房的需求已升级到了“居者优其屋”的时代，探索为百姓提供可负担、条件更舒适住房的发展新模式，才是保持市场平稳健康发展的根本要义。
责编：吴岱霞
来源：三湘都市报