三湘都市报全媒体记者 卜岚 通讯员 肖海贝

10月，长沙楼市新政持续发酵。外来首置客群购房需求增进，吸引了地州市部分未落户长沙，但存在教育、养老、投资等需求的客户进场。

据克而瑞研究机构数据显示，10月长沙新房成交65.69万平方米，环比涨幅28%。从住宅产品成交面积来看，近三个月以来，商品住宅产品面积呈趋小化，100平方米以下产品占比逐月上升。

商品住宅产品面积呈趋小化

11月15日，华实长沙领峯的置业顾问刘璐璐正在接待客户。在她看来，10月的长沙楼市确实发生了变化，“项目外地客户比之前多了2—3倍，比如娄底、郴州、永州、江西萍乡客户明显增加，而他们购买的户型面积大多为110平方米的小三房，及140平方米的四房。”

“10月来访量增加了40%左右，最好的时候是国庆假期，每天都人满为患。”刘璐璐说，因为项目是高铁附近楼盘，外地客户增加，受9月楼市新政的影响也会更突出。

数据显示，从住宅产品成交面积来看，近三个月以来，商品住宅产品面积呈趋小化。100平方米以下产品占比逐月上升，占比达8%左右。而主力面积段120—144平方米产品则反之，呈逐月下降趋势，占比达40%左右。中档改善产品144—180平方米10月成交占比扩大，而220平方米以上大平层占比逐月缩小，但成交套数则有所增长。

而从价格走势来看，144平方米以下刚需刚改价格走势横盘波动较小，144—200平方米改善产品有持续增长，而200平方米以上产品高位下滑，近三月商品住宅市场整体均价呈逐月下滑之势。

改善层面置换动力不足

10月长沙“银十”收官，市场整体情况如何？未来长沙楼市又将如何发展？

“由于9月供应放量，10月成交量稳步递增，市场整体供跌销涨，年度供销持平，同比基本低位维持，价格微涨，去化压力可控。刚改仍为市场中流砥柱，高端改善需求稳定；区域和板块持续分化，湘江新区及区域内各板块表现相对良好。”湖南中原地产研究院相关负责介绍。

“长沙市场二手房交易周期拉长，调价频次增加，这无疑对长沙目前主力‘置换客群’非常不友好，导致改善层面置换动力不足，置换时间延长。”克而瑞湖南区域相关负责人指出，长沙“922”新政放松带来的脉冲极其有限，“银十”周度表现平平，国庆成交短期高热后快速下滑，回归常态。全月筑底企稳，成交环比上涨3成，同比持平去年同期水平。

展望后市，该负责人认为，接近年终节点，此前因多方原因延迟入市的待入市项目加快节奏，11月供应或将低位回升，环比增加。限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性存疑；短期内市场升温的热点项目个数持续减少，市场复苏动力不足，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

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来源：三湘都市报