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2021长沙楼市年度记忆:大浪淘沙,市场分化不断加剧
时间:2022-01-13 来源:三湘都市报 作者:全媒体记者卜岚 实习生 王普
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2021年楼市已步入了调整期,市场的逻辑已发生改变。

这一年,土地市场从沸点直接降至冰点,从曾经的频繁熔断、高价频出、竞者甚多到年底的量价齐跌、溢价走低、平台托底;这一年,在房票稀缺的情况下,改善型需求不断释放,大平层从众多产品中脱颖而出;同样是这一年,房企暴雷的黑天鹅事件还在不断发酵,市场正迎来大变局……

静水流深思欲纷,沧笙踏歌自在行。2021年已经远去,三湘都市报对长沙楼市进行了盘点,归纳出五大关键词,用文字记录变迁。

■三湘都市报全媒体记者卜岚 实习生 王普

关键词:集中供地

2021年4月,集中供地的政策落地,如同一枚重磅炸弹。有不少房企感慨,政策出台是在变相倒逼开发商深耕城市,向真正的城市运营商转型。

39宗地!这是长沙第一次集中供地的数量。在这次供地中,岳麓区成为供应大户,共有16宗住宅(商住)地,总面积为89公顷。雨花区紧随其后,9宗住宅(商住)地,总面积为81公顷;开福区和望城区各6宗,芙蓉区、天心区各一宗,总面积约10公顷。

与以往的规则不同,集中供地更考验房企的资金运营能力。拍地揽金381亿,楼面价首破万,限价纪录被刷新……第一次土拍房企参与的积极性相当高,不论是楼面价、竞价次数、参与房企数量,都可称得上是一场历史性的“土拍大战”。而且这次长沙还首次加入了竞自持的环节。

虽然上半场很热闹,下半场气氛却急转直下。受到房企暴雷、三道红线等因素的影响,下半年土地市场一夜入秋,市场明显降温。

2021年10月,第二轮土拍开启,以往的土拍持久战也被打破,不到十分钟土拍结果就已尘埃落定。挂牌出让的13宗地块仅有10宗底价成交,成交总价88.47亿元。

所幸,经过规则的调整,在第三轮土拍,长沙土地市场又逐渐回温。22宗底价成交,1宗溢价成交,另有2宗地块中止,1宗地块终止,总揽金144亿元。

关键词:房价限跌

公寓市场不景气,湖南各市州的市场去年也较为艰难。

2021年5月,岳阳一开发商因债务压力较大,为了资金回笼,将其持有的三个项目从备案价8000元/降至5000元/进行销售,这也拉开了岳阳房价下跌的序幕。随后,岳阳不少楼盘纷纷跟进降价,房价平均水平也被随之拉低。

为了稳定房价,2021年8月9日,岳阳市住房和城乡建设局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,明确对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案,要求商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%。正是这则通知,成为房地产业内国内首个“限跌令”,而这也仅仅是开始。

2021年9月,湖南株洲多家大幅降价房企被有关部门约谈,被视为隐形“限跌令”。11月1日,永州市零陵区住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》称,各房地产开发企业不得以任何理由私自低价等倾销扰乱房地产正常秩序。

(长沙城市不断生长,高楼也越来越多。顾荣 摄)

关键词:大平层“日光”

如果说2021年有个绕不开的关键词,那便是大平层。随着改善型需求不断释放,它毫无疑问地站上了年度产品的“C”位。

2021年12月5日,长沙悦府迎来首开,318套房源,均价约20500元/,累计认筹1150组客户,认筹比约为3.62:1,开盘2小时售罄,热销14亿。

2021年11月,北辰三角洲推出D4区瀚江府,其单盘成交金额达7.51亿元,成交套数265套,位列长沙11月商品住宅成交金额榜第二位。

“买房就买大的”在2021年的新房市场成为定律,因为房票的稀缺性,大平层一度热销。根据湖南中原数据,长沙2021年上半年大户型结构,主力聚焦在160-180平方米,总价在260-280万元的产品,占比9%。

湖南世联行市场知识中心的统计数据,2021年1-10月,长沙内五区180以上面积段的大平层住宅,已累计销售4247套,销售面积约91.2万,成交均价约14222元/。

克而瑞湖南区域相关负责人认为,近年来,长沙财富聚集效应明显加快。长沙财富人口基数雄厚、消费水平高,改善需求亟待释放,高净值家庭为改善购房群体奠定了坚实基础。

关键词:以价换量

一边是逆势热销的大平层,另一边则是高库存下,“以价换量”的公寓市场。

2021年3月10日,新力铂园公寓价格大跳水,从9000元/降至6888元/,仅3天就热销430套,这也打响了长沙公寓市场“降价”的第一枪。随后,梅溪湖振业城的公寓也迅速跟进,项目降价幅度高达2000多元。

湖南世联市场知识中心数据显示,2021年10月长沙公寓市场供应面积为35.13万平方米,环比上涨了226%。均价也上涨了1%,为9902元/,均价稳定在普通住宅的八成左右。不过成交量仅为11.92万平方米,同环比仍在下降。因为库存巨大,公寓市场的去化成为一大难题。

为此,2021年10月,湖南省住建厅等部门联合印发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,明确将降低非住宅商品房交易成本,对于新购或租赁存量非住宅商品房的单位和个人,采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。

“在市场竞争红海,存量持续走高。需求触顶下供过于求,为加速资金回款,部分项目只能采取以价换量加速去化。”洋湖板块一项目营销负责人介绍,从长沙来看,雨花区与岳麓区为供求重仓区,梅溪湖、开福板块存量较高,高铁新城板块存量领跑全市。

关键词:法拍降温

随着市场的降温,从神坛跌落的不仅仅只有新房,还有曾经风光无两的法拍房。

2021年3月6日,八方小区曾出现单价4.5万/的法拍房。去年12月20日,八方小区一套建面约139.02的法拍房,成交单价33376元/。同样,在去年的5月、10月及11月,八方小区分别有单价高于30000元/的法拍房成交。

因为不限购,法拍房曾成为部分投机者的“隐形房票”,然而到了去年5月,热点房源被纳入限购范围后,市场开始明显降温,曾经的高价房也逐渐消失。

2021年5月13日,长沙市中级法院宣布,将对法拍房中的热点楼盘实施“精准限购”政策——通过法拍渠道竞买属于精准限购清单中的楼盘,竞买人也需要具备购房资格才能参与竞拍。2021年12月,最高人民法院也发文明确,2022年1月1日起施行,限购城市购买法拍房需购房资格。这意味着,没有购房资格的人,不能再通过购买法拍房的方式在长沙购置房产。

业内人士指出,将法拍房纳入限购范围,法拍房也就失去了其优势,受众范围大幅缩减,狂热的法拍市场势必降温,回归其本身价值。

责编:陈舒仪

来源:三湘都市报