文/图  三湘都市报全媒体记者 卜岚 见习记者 王普

2021年，我国房地产行业开始发生变化，国内大部分城市房地产销售出现下滑。新冠肺炎疫情防控需求之下，动态清零政策成为长久所需。国内住房结构也面临重大调整，从满足基本住房需求往结构型改善方向发展。

在稳经济的大背景下，拉动经济、推动房地产转暖，成为全国范围内需要思考的问题。如何因城施策，通过楼市政策推动市场回暖？政策影响如何？未来还有什么空间可以探寻？

政策背景

前5月新房成交面积同比大幅下滑

从1998年房改至今，中国房地产行业已经历过弯腰就可捡黄金的“黄金时代”、金融危机后期的“政策驱动时代”以及去金融化的“白银时代”。如今房地产行业已经直接跳级进入了发展“黑铁时代”。

省统计局发布的数据显示，一季度全省商品房销售面积1585.27万平方米，同比下降9.7%。其中，住宅销售面积下降12.2%。而从长沙来看，湖南世联行发数据显示，前5月，长沙内五区商品住宅供应264万平方米，同比下滑42%，成交面积272万平方米，同比下滑45%。

“受疫情反弹影响，从去年下半年开始，部分房企债务违约风险暴露，房地产市场预期转弱，成交量出现明显下降，企业流动性风险有所聚集。”长沙一房企营销负责人指出，房地产的健康发展，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

为了促进市场平稳发展，4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

此后，各地稳楼市的政策也开始不断落地。据中国指数研究院不完全统计，4月已有超70城出台调控政策111次，5月已有超80城出台调控143次，频率远高于第一季度。

施策效果

市场成交量有所改善，改善型需求释放

如今，长沙存量房新政已经满月，这一全国首创的新政成绩究竟如何？

据长沙市住建局披露的信息，截至6月8日18时，长房集团、长沙建发集团两家试点企业累计接受咨询4879户，“长沙住房”APP累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。

长沙悦府的置业顾问谭女士说，这次6月开盘，项目最终通过新政重新获得了购房资格的客户就有20多个，就连咨询的客户也多了近两成。

“前两个星期几乎忙得停不下来，平均每天线上线下咨询就超过100起。”长房租赁公司相关负责人介绍，“想把小房子换成大房子，改善居住条件”“为孩子读书换个房子”等改善型业主是已签约客户的主力军。数据显示，签约业主的改善型住房购买需求的比例高达99.7%。

业内分析

政策出台到市场反弹，需3-6个月时间

58安居客房产研究院分析师许之静认为，政策效果有多大的力度，关键还是得看其在第三季度是否具有持续性。从以往的经验看，从政策出台到市场反弹，往往需要3-6个月的传导时间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，5月份单月的房地产开发投资额已经环比增长约14%，这说明在稳经济大盘之下，市场已经出现了一些新的迹象，当前需巩固既有政策，更大发挥政策效力。

湖南中原研究院执行院长、房地产数据研究专家陈世霞分析认为，总体来说，政策叠加效应凸显，客户信心逐渐恢复，预计6月的长沙楼市环比量价齐涨，大户型将是绝对主角。

风向

预计6月地方政府将继续加快推进因城施策

考虑市场尚未全面回暖，业内对地方后续政策仍旧充满期待。

“预计6月地方政府将继续加快推进因城施策。”中国指数研究院指出，限购方面，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步调整。同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着信贷宽松等新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。

陈世霞认为，稳楼市政策力度越来越大，但依然还有调整的空间存在。现在楼市面临最大的不确定性就是客户对未来收入预期的不确定性，尤其是工薪阶层的购买力下滑，“预计未来豪宅市场表现亮眼，刚需市场支付力，将受到经济下行大环境的影响。目前楼市依然是买方市场，未来还需更大尺度的政策护航。”

“新政后整体市场热度有所回升，市场预期改善,叠加年中冲刺,楼市或加速复苏。”湖南世联行市场知识中心相关负责人认为，“考虑到目前长沙政策放松力度有限，政策端预计将加快改善，购房者预期和置业信心有望进一步修复，叠加房企半年度业绩冲刺，6月成交量将持续回升。”

“下半年政策预期回暖，可能好于上半年，但政策需要时间发酵，整体去化仍旧会低于去年同期，归根结底还是购买力的问题。”湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾表示，下半年政策出台将更为密集，或许将向人才引进、降低贷款利率、提高公积金可贷额度等方面转向。

作者：全媒体记者 卜岚 见习记者 王普​

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