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将400亿元房屋“养老金”变活收益

[来源:三湘都市报][作者:记者 叶子君 实习生 唐梦远 李丹琦][责编:薛琳]

  宅专项维修资金被称为房屋的养老金,从1998年开始,湖南省已经连续收取了18年。在此次省十二届人大七次会议上,省人大代表刘晓武再次提出,要将住宅专项维修资金的管理权移交到业委会手中,实现保值增值。

 【数据】    全省归集总额近400亿元

 “住宅专项维修资金对于延长房屋寿命、保障居住安全和居住质量、保障社会稳定具有十分重要的作用,湖南已经连续收取了18年,在这18年里,资金均由买房人直接缴存至房地产主管部门指定账户,由房地产主管部门代管。”刘晓武开篇指出。

 “现在全省以及各市州都没有公布住宅专项维修资金的总额。”根据湖南省房屋销售情况以及专项资金缴存标准,刘晓武估算出,近四年来全省缴存住宅专项维修资金应该不低于300亿元,加上2012年以前的资金,“资金总规模应该接近400亿元。”

 【问题】    管理不透明,巨额资金闲置

 刘晓武指出,目前住宅专项维修资金存在着管理错位、收益低下以及使用困难三个方面的问题。

 “在业主大会未召开、业主委员会未成立之前,暂由房地产主管部门代管对于保障资金安全确有必要,但长期由其代管则存在诸多弊端。”刘晓武指出,“一是缺乏监督、管理不透明,现在虽然有些城市业主可以查询本人缴存的资金情况,但管理部门从未向社会或者业主公布过资金归集情况、使用情况、收益情况,容易滋生腐败;二是管理不到位,一座城市有上千个楼盘,管理资金的工作人员却只有几人,随着房屋寿命的增长,需要维修的项目越来越多,几个人根本无暇管理。”

 另外,由于人手不足以及管理体制的问题,导致巨额资金躺在银行收取活期存款利息,远远低于CPI增长幅度。同时,根据规定,使用住宅专项维修资金需经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意,“但双三分之二很难达到,导致维修拖延甚至搁置。”

 刘晓武表示,住宅专项资金完全可以根据房屋的寿命、房屋以及公共设施的质量状况进行组合理财,实现保值增值。

 【建议】    将资金管理权移交业委会

 这已经是刘晓武连续三年在省人大会上就住宅专项维修资金提出建议,此前他提出将住宅专项维修资金管理权进行调整:业主大会召开、业主委员会成立之前由房地产管理部门代管;成立业主委员会后,将资金划转业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。业主委员会经业主大会授权后进行管理和理财,实现资金的保值增值,房地产主管部门对住宅专项维修资金的使用情况进行监督。

 两次建议都得到承办单位的高度重视,但首年因业主大会、业主委员会不具有法律地位而无法操作,次年则因业主委员会不符合社团法人条件,无法以社团法人名义在银行开立住宅专项维修资金账户而不能执行。

 就此,刘晓武在此次带来的议案中提出两种具体操作模式:一种是先由房地产主管部门向业主委员会制发一种专用于银行开户的类似证书,再由业主委员会依据业主大会的授权,按照“非企业法人”中的“其他组织”名义在银行开立住宅专项维修资金账户。 第二种是房地产主管部门按照本小区业主户主的名义分别在银行开立住宅专项维修资金账户。

 刘晓武特别指出,上述账户均限制业主委员会或户主支取现金,仅依照相关规定用于支付住宅专项维修资金,或根据住宅专项维修资金管理办法的规定,按照部分购买国债、部分存中长期定期存款、部分活期存款的方式提出理财计划,业主委员会经业主大会同意后进行理财,实现资金的保值增值。每年年初,业主委员会应当将本物业管理区域的住宅专项维修资金余额、维修项目及开支情况、收益情况、分摊情况、每户余额等账目向全体业主公开。

 刘晓武还强调,不管是支付住宅专项维修资金还是理财,房地产主管部门都应当进行监督,有发现违规情况,应当责令改正。

 

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 制定物管条例让

 业委会成立更容易

 “对照住建部现有的关于物业管理条例,许多内容与当前日新月异的城市建设,与不断出现的新情况 、新问题完全不相适用,也与新时代不同步、不合拍。 ”省人大代表彭庆光在本次全省两会中提交了关于制定《湖南省物业管理条例》的建议,以破解目前物业管理中的难题。

 以业委会的成立为例,据长沙市住建委统计,大部分住宅小区至今未成立业委会,而已成立业委会的住宅小区不到三成,且一般都在开发商交付住房后三年以上才陆续成立,最长的竟达到10年。

 彭庆光表示,出现这种情况的原因主要在于开发商不情愿、有关政策和规定不符合现实。许多业主将产权登记在子女或配偶、父母名下,导致业主委员会成员难以确立,而超级小区分块成立业委会更难。

 怎样让业委会成立得更加容易?彭庆光建议制定《湖南省物业管理条例》,首先可明确规定开发商必须在住宅交付后一年内组织业主成立业委会,每个户主或每个产权单位可授权委托其中任何一位家庭成员参选业委会成员,并降低首届业委会成立相关标准,换届选举每三年举行一次。此外,业主可要求重新划分小区的物业管理区域,设立多个业主大会,成立业主监督委员会。

 记者 李琪  实习生 张娜

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